2022, el año en que la logística se mantuvo en cifras récord
Después de dos años con inversión y contrataciones récord, algunas voces del sector apuntaban que 2022 sería el año donde el segmento logístico despegase. Las cifras se mantienen en récord y tanto la inversión como la contratación han continuado en máximos.
En este sentido, la mayor amenaza que planea actualmente sobre el segmento es el endurecimiento del coste de financiación. Las distintas subidas de los tipos de interés efectuadas por el Banco Central Europeo (BCE) en la segunda mitad del ejercicio y el alza en los costes de la construcción han impactado en las yield de los proyectos logísticos, por lo que se espera que haya inversores que adopten una estrategia de wait and see que podría repercutir en que algunas inversiones previstas se enfriaran hasta que las rentabilidades de los proyectos vuelvan a tomar un cierto impulso. Como consecuencia de estos factores, a medida que ha ido avanzando el año se ha observado que cada vez se emprendían menores proyectos bajo el formato a riesgo, dando paso a muchas firmas de contratos llave en mano, en los que tanto el promotor como el operador rubrican las cláusulas del contrato de alquiler del activo.
Durante 2022, el mercado ha seguido dominado por el inversor
internacional, destacando la fuerte presencia de gestoras de inversión y firmas
de private equity estadounidenses, que han copado aproximadamente la mitad del
total de inversión a cierre del tercer trimestre del ejercicio.
Se mantienen las cifras récord
En el primer trimestre planeó la incertidumbre, ya que la contratación rondó los 210.000 metros cuadrados en Madrid, un 50% menos que en el mismo periodo de 2020. En el caso del mercado catalán, la contratación se elevó a 225.000 metros cuadrados, un 13% menos que en 2021. A partir de marzo el mercado logístico español recuperó la velocidad de crucero, cerrando el tercer trimestre en máximos. Las cifras de septiembre, indicaron un total de 2.059 millones de euros de inversión en los primeros nueve meses del año, superando la cifra total del ejercicio anterior, siendo 2021 el año de récord hasta la fecha. El 92% de la inversión vino de la mano de inversores internacionales que continúan erigiéndose como los más activos, destacando las gestoras de inversión y los private equity americanos, que representaron una cuota del 50% del total.
En términos de rentabilidad, la yield en zona prime ascendía en el tercer trimestre al 4,25%, lo que supuso un incremento de 35 puntos básicos respecto a enero. Para el cierre del ejercicio y los primeros meses de 2023, las previsiones apuntaban a que continuarán las correcciones al alza ajustándose a la situación actual del mercado. En el mes de octubre ya se situaban en el 4,5%, 25 puntos básicos más respecto a cierre del tercer trimestre.
La contratación en el mercado español también seguía con su buena dinámica, superando los dos millones de metros cuadrados de take up en el tercer trimestre. La Zona Centro registraba una contratación de 889.000 metros cuadrados en septiembre. La cifra se mantenía en récord respecto al mismo periodo de años anteriores. La elevada contratación registrada provocó la reducción de la superficie disponible en el tercer trimestre hasta 889.000 metros cuadrados. Esta cifra situaba la tasa de desocupación en un 6,4%, por debajo del 7,5% registrado un año atrás, lo que supone un descenso 1,1 puntos porcentuales. Se apuntaba en septiembre que la oferta en construcción continuaba siendo elevada debido al retraso en la entrega de proyectos, con un total de 820.000 metros cuadrados con entrega prevista hasta 2024. El 47% de esta superficie se encuentra ya ocupada, detallaba la consultora. La elevada actividad dio lugar a que las rentas en zona prime subieran un 7% desde el tercer trimestre de 2021, hasta alcanzar los 5,90 euros por metro cuadrado al mes en septiembre de este ejercicio.
En Cataluña, la contratación logística de enero a septiembre
ascendió a 584.000 metros cuadrados, de los que un 71% fueron contratación
neta. A pesar de haber registrado un descenso del 11% respecto a 2021, los niveles
de contratación en Cataluña seguían siendo superiores a la media histórica. De
hecho, la escasez de producto disponible ha seguido dando lugar a que gran
parte de la contratación siguiese vinculada a proyectos llave en mano y a
prealquileres. Se destacaba que en este año el 51% del total de la
contratación ha estado vinculada a este tipo de producto.
A pesar de la actividad registrada durante el ejercicio, la
entrada de nuevos proyectos elevó la tasa de desocupación en 40 puntos básicos,
situándose en un 3,9%, frente al 3,5% del tercer trimestre de 2021. El pipeline
de proyectos en Cataluña suman alrededor de 499.000 metros cuadrados con
entrega prevista hasta 2024. Además, el 96% de esta superficie se
encuentra actualmente disponible. La elevada demanda y escasez de producto
disponible de calidad en Cataluña también elevaron al alza las rentas un 3,4%
en zona prime, situándose en los 7,50 euros por metro cuadrado al mes en el
tercer trimestre del año.
El futuro se mantiene brillante
Un informe de Moody’s publicado a mediados del ejercicio
alertaba del endurecimiento de las condiciones financieras y el descenso de la
liquidez en el sector inmobiliario e identificaba la logística y el residencial
como los subsectores ganadores en caso de ralentización económica.
La firma estadounidense señalaba que, en caso de
recesión y la caída de la inversión relacionada, los activos logísticos
seguirán obteniendo los mejores resultados. Moody’s apuntaba que la demanda
hacia los activos logísticos se mantiene robusta, impulsada por el cambio
constante hacia las compras en línea y la reconfiguración de la cadena de
suministro. Sin embargo, en caso de desaceleración económica, las cotizaciones
de los grupos se verían impactadas en caso de recesión, advertía Moody’s.
Respecto la demanda, según el estudio European Real
Estate Logistics Census publicado en octubre, el 89% de los operadores logísticos en Europa necesitará
contratar más superficie de almacenamiento o mantener la que ya tienen de cara
a los próximos tres años.
El informe destaca que cerca del 75% de los operadores que buscan nuevo espacio de almacenamiento para los próximos tres años están considerando espacios superiores a 10.000 metros cuadrados y mega-boxes.
Noticia vista en Ejeprime.com